深圳向港澳居民放开商办物业、商务公寓限购，对市场影响几何？

近日，有市场消息称，目前深圳市非住宅类的商业办公物业、商务公寓等，对港澳居民放松限购。9月7日，新京报记者核实了解到，该消息属实。而对港澳居民在深圳“限购一套住宅”的政策并未有变化。

(资料图片)

深圳市住房公积金管理中心相关人士表示：“不包括台湾居民和境外人士，港澳居民可以购买非住宅类的商办物业或商务公寓，不限套数，2023年9月5日公布的。”

业内人士认为，在大湾区融合加速的背景下，该政策可吸引港澳居民资金投资或自用。

引入外部需求促进去库存

来自深圳中原研究中心统计显示，8月份，深圳共计有11个商业项目获批销售，批售面积共2.40万平方米，环比上涨13.5%；批售套数300套，环比上涨117.4%。网签数据显示，8月一手商业共成交39套，环比下降63.2%；成交面积0.17万平方米，环比下降90.3%。此外，8月份深圳二手商业成交338套，环比上涨38.5%；成交面积合计2.96万平方米，环比上涨66.6%。对此，深圳中原研究中心分析，8月二手商业成交上涨，但其他商办产品成交下滑，整体市场仍然低迷。

值得一提的是，由于2020年7月深圳商务公寓停止审批，近两年商务公寓无货可卖，销售量持续走低。今年只有4月和8月有新增商务公寓入市，截至8月，深圳商务公寓销售总金额只有192亿元。对此，深圳中原研究中心指出，目前深圳公寓、商办去化还是比较慢，它们的投资属性较强，在目前的行情下，持币在手是更多人的选择。总体来看，近两年商务公寓供应下滑严重，成交也快速下滑。

聚焦写字楼市场，世邦魏理仕研究报告显示，2023年上半年，深圳写字楼共录得23.8万平方米的新增吸纳，同比实现1.5%的增长，环比也有提升。但受新增供应密集入市的影响，整体市场空置率环比、同比分别上升1.5个和3.2个百分点至20.3%。

对此，镜鉴咨询创始人张宏伟表示，深圳的非住宅类物业，比如写字楼、商务公寓去化压力较大，对港澳居民开放非住宅类购房资格，从政策目的来看，是想借助港澳居民去化非住宅类物业的库存。

不过，在张宏伟看来，港澳居民尤其是有投资经验的高净值人群，即使购买非住宅类物业，也都会挑选市中心核心优质资产进行投资配置，很少会买非核心区的非优质资产。因此，从实际政策效果来看，深圳核心区优质写字楼、公寓的销售量有可能在短期内会有一波行情，但非核心区的非住宅类物业仍然面临较大的去库存压力。

58安居客研究院院长张波表示，一方面，深圳的办公楼市场及零售地产空置率保持相对高位，需要引入更多外部需求。另一方面，港澳和深圳地理位置的紧密度，也决定了存在大量外溢性需求存在，尤其是深圳放松楼市政策后，市场的热度已现回升，放开非住宅类商办物业或商务公寓人群限制，更有利于相关物业加速去化。

部分区域港澳销售占比或提升5%-10%

“该政策并非为了去化商办类项目那么简单，背后还有其战略意义，是顺势而为的引领性政策。”国家高端智库研究员宋丁如是说。

宋丁分析指出，深圳这些年写字楼、商铺、商办公寓积累的库存量较大，去化较难。由于批地较早，所以这两年还有一些项目在陆续推出，预计到2024年前，商办类项目会不断增加，2024年以后才会陆续减少。这些非住宅类物业，单靠深圳本地及内地人群来去化，估计时间较慢。之所以把这些物业向港澳居民开放，其一大背景在于，在大湾区战略下强调深港对接、深港共享和深港互动，这也是香港进一步融入大湾区的重要表现。

除此之外，宋丁指出，近年来很多港澳居民来深圳消费，特别是香港居民，对深圳的陌生感逐步降低，也逐步习惯了在深圳消费，还有不少港人北上到深圳做生意，因此，该政策可以引导这些人群在深圳购买商办类项目，居住或者注册公司。

展望接下来市场，宋丁认为，预计在政策利好下，深圳的商办类物业，特别是通关口岸一带的相关物业，向港澳居民销售的比例可能会提升5%-10%。由此不仅可以推动相关物业的去化速度、活跃市场，也能给港澳同胞进入深圳提供更多机会，从而有利于大湾区内部进一步融合发展。

深圳中原研究中心也分析，深圳市商业办公物业、商务公寓等对港澳居民放松限购的政策，可吸引港澳居民资金投资或自用。在大湾区融合加速的背景下，未来会有越来越多的港澳居民到深圳生活、办公。新政可以加快商业类产品的去化，但对深圳整体楼市影响不大。

新京报记者 张晓兰

关键词：